Information über Mietnebenkosten:

Streitpunkt Nummer 1: Die Mietnebenkosten

Tipps Bild Wohl kaum entzündet sich ein Streit zwischen Mietern und Vermietern häufiger als an den Betriebs- oder Nebenkosten. Den einen scheint der monatliche Abschlag zu hoch, andere zweifeln an der Richtigkeit der jährlichen Mietnebenkostenabrechnung. Was darf überhaupt veranschlagt werden? Innerhalb welcher Zeit muss die Abrechnung erfolgen und wie lange können Einwände erhoben werden? Antworten darauf finden Sie in diesem Teil unseres Mietrechtsspecials.

Wonach wird berechnet?

Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt abhängig von Wohnfläche und Verbrauch. Um die Nebenkosten nicht unnötig in die Höhe zu treiben, muss ein Vermieter laut Gesetz "wirtschaftlich vernünftig" agieren. Das heißt, er darf die Betriebskosten nicht unnötig in die Höhe treiben.

Welche Fristen sind zu beachten?

Spätestens zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums muss ein Vermieter die Nebenkosten abgerechnet haben. Danach hat er nur noch dann einen Anspruch, wenn er diese Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat.

Die Mieter haben ebenfalls zwölf Monate Zeit, Fehler an der Abrechnung zu bemängeln. Allerdings ist es sinnvoll, sofort nach Erhalt einen prüfenden Blick auf die Abrechung zu werfen. Denn wer nach vier Wochen keine Einwände erhebt, muss erst einmal zahlen. Wer genau wissen will, woher die Kosten kommen, kann außerdem beim Vermieter Einsicht in die Betriebskostenunterlagen verlangen.

Was gehört in die Betriebskostenabrechnung?

Die Auflistung der Kosten muss nachvollziehbar und übersichtlich sein und den vorgegebenen Kriterien entsprechen. Folgende Daten müssen in der Abrechnung enthalten sein:

Was darf abgerechnet werden?

Bei der Abrechnung wird unterschieden zwischen so genannten "warmen" und "kalten" Betriebskosten. Die "warmen" Betriebskosten umfassen dabei die Heiz- und Warmwasserkosten.

Etwas umfangreicher sind die "kalten" Betriebskosten. Dazu zählen:

Dürfen Mieter die Betriebskostenpauschale kürzen?

Fast alle Mieter zahlen Mietnebenkosten in Form eine monatlichen Pauschale und einer jährlichen Endabrechung. Wer aber im Jahr weniger verbraucht, kann auch pro Monat weniger bezahlen. Hat der Vermieter trotzt zurückgegangener Kosten die monatliche Pauschale nicht gekürzt, dürfen die Mieter auch ohne das Einverständnis des Vermieters die Monatsabschläge in angemessener Weise anpassen. Der Vermieter muss darüber allerdings schriftlich unterrichtet werden.

Für nicht vermietete Wohnungen mitzahlen?

Manchmal kommt es vor, dass die Kosten für Wohnungen, die nicht vermietet sind, auf die anderen Mieter umgelegt werden. Wer das bemerkt, sollte sofort Einwand erheben. Denn das Risiko für Wohnungsleerstand liegt einzig und allein beim Vermieter - auch bei den Nebenkosten.

Urteile: LG Köln, WM 1979, 207; LG Hamburg WM 1980, 256; LG Wuppertal vom 14.4.93-8 S 16/93; AG Görlitz, WM 1997, 648; OLG Hamburg, WM 2001, 343; AG Leipzig Az: 10 C 4757/99

Sind nachträgliche Änderungen erlaubt?

Bei der Betriebskostenabrechung müssen Vermieter besonders gut aufpassen. Denn haben die Mietern die Abrechnung erst einmal akzeptiert, sind nach gängiger Rechtsprechung keine nachträglichen Änderungen mehr möglich. Wer zum Beispiel eine Handwerkerrechnung vergisst oder sich verrechnet hat, kann die Aufstellung im Nachhinein nicht mehr korrigieren.

Urteile: LG Koblenz WM 97,685; LG Kassel WM 89,582; LG Aachen WM 87, 50 und WM 94, 436; OLG Hamburg WM 91, 598; AG Leipzig Az: 99 C 9648/00; AG Gronau WM 96,284; AG Jülich ZMR 92, 27